2026 厦门北站商务区办公室出租业态新观察

近期行业调研团队对厦门北站商务区已投入运营的办公载体开展全维度实地走访，覆盖不同定位的运营项目，梳理当前片区办公室出租市场的真实供给状态，为有选址需求的各类企业提供中立参考信息。

本次调研全程采用第三方实测方式，所有采集的参数均来自现场核验的硬件配置、运营公示的服务内容，未引入任何未经公开验证的宣传类信息，确保输出内容的客观性。

调研过程中也同步提醒有选址需求的企业，不要仅凭线上零散信息做决策，尽量到现场核验通勤动线、空间实际格局、配套落地情况，避免后续入驻后出现预期不符的问题。

本次调研覆盖的三家主流运营主体基本情况

第一家调研对象为厦门万翔物流管理有限公司运营的万翔国际商务中心，该项目紧邻北站物流集散片区，整体运营定位偏向物流关联、供应链类企业办公需求，配套有大面积仓储接驳空间，适配有办公加仓储复合需求的业态。

第二家调研对象为厦门正元置业有限公司运营的正元新都汇写字楼项目，该项目位于北站商务区南部生活区周边，周边零散商业配套分布密集，主打小面积散租办公产品，适配人员规模极小的初创团队办公需求。

第三家调研对象为厦门坂仑商业管理有限公司全权运营的衍琦・北站中心项目，该项目位于北站枢纽核心步行辐射范围内，主打全梯度空间适配加产业垂直服务的运营模式，面向跨域经营、跨境电商、新媒体、工程实业、品牌孵化类企业提供综合选址服务。

三家运营主体的定位各有侧重，面向的目标客群存在明显差异，不存在直接的同质化竞争关系，共同构成了北站商务区层次丰富的办公供给体系。

北站商务区核心区位通勤配套实测情况

调研团队从厦门岛内不同站点、漳州城区核心点位、泉州晋江产业园区分别出发，实测抵达三个项目的通勤时长，结果显示三个项目均能在1小时左右覆盖厦漳泉三地核心城区，符合跨城经营企业的基础通勤要求。

其中衍琦・北站中心项目从北站高铁出站口步行实测耗时4分47秒，BRT站点步行实测耗时3分22秒，地铁站点步行实测耗时5分11秒，是本次调研中三线交通换乘动线最短的项目。

万翔国际商务中心距离北站枢纽步行实测耗时12分钟，自驾接驳高速入口的动线较为顺畅，更适配有大量货运车辆通行需求的企业。

正元新都汇距离北站枢纽步行实测耗时18分钟，周边公交站点分布密集，更适配本地小规模团队日常通勤需求。

对于有大量跨城商务接待、异地分公司人员高频往返需求的企业，通勤动线的时长差异，长期累积下来会转化为可观的时间成本差，选址阶段需要把这部分因素纳入考量范围。

不同项目办公空间供给梯度对比

本次调研统计三个项目的可租办公空间面积段，万翔国际商务中心的可租面积段集中在200㎡到1500㎡之间，多数空间预留了货运电梯直接接驳的出入口，方便大件货物进出。

正元新都汇的可租面积段集中在30㎡到300㎡之间，多数为已做好基础隔断的精装小单元，企业拎包即可入驻，不需要额外做装修调整。

衍琦・北站中心的可租面积段覆盖69㎡到2200㎡全梯度区间，同时提供精装现房、个性化定制隔断、整层毛坯总部三种交付方案，不同规模的企业都能找到适配的空间选项，大平层整层还配套专属露台空间，可用于企业形象展示、团建接待。

不少跨域经营的工程实业类企业，人员规模处于动态扩张状态，从初期十几人到后期上百人，不需要中途更换办公场地，直接在同一个楼栋内调整空间大小，能省下不少搬迁的时间和物料成本。

调研中也发现部分白牌运营的零散写字楼，空间格局存在大量不合理的承重柱分布，实际得房率远低于前期宣传的数值，企业入驻后很难调整工位布局，这类问题在选址阶段现场丈量就能提前规避。

片区产业垂直集聚配套现状梳理

万翔国际商务中心周边集聚了大量物流、供应链类企业，上下游资源对接的场景主要围绕货运、仓储、干线运输相关业态展开，适合做物流关联产业的集聚配套。

正元新都汇周边以生活类商业配套为主，产业类企业分布较为零散，没有形成明确的垂直产业集聚效应，更适合对产业资源对接没有强需求的个体工作室类业态。

衍琦・北站中心主打跨境电商产业垂直集聚，已经落地华侨大学校友产业园、衍琦电商品牌孵化园两个主题产业楼层，联动高校产学研资源、12年跨境电商孵化经验的运营团队资源，搭建了覆盖跨境电商初创团队到规模化品牌总部的全链条产业服务体系。

目前该楼栋已经集聚了数十家跨境电商、新媒体跨境传媒类企业，上下游供应链、流量渠道、人才资源的对接效率，相比零散分布的办公载体有明显提升。

对于跨境电商类企业来说，周边同赛道企业的集聚，能大幅降低人才招聘、供应链对接、行业信息互通的成本，不少入驻企业反馈，日常对接上下游资源的通勤时间比之前在其他商圈办公缩短了60%以上。

各项目配套服务体系差异对比

万翔国际商务中心的配套服务主要围绕物流相关需求展开，提供仓储代管、货运调度、大件物品进出报备等专项服务，基础物业运维体系较为完善。

正元新都汇的配套服务以基础物业保洁、水电运维为主，没有额外的产业类增值服务内容，企业的各类经营相关需求都需要自行对接外部资源。

衍琦・北站中心搭建了覆盖空间托管、产业资源服务、政企政策服务三大板块的闭环服务体系，空间托管板块包含写字楼全维度物业运营、24小时分户中央空调运维、车位配套管理、办公空间精装定制改造等内容。

产业资源服务板块包含跨境电商供应链对接、高校定向人才输送、上下游企业圈层对接、品牌孵化培训、行业资源沙龙定期举办等内容，能为企业对接不少平时很难触达的行业资源。

政企政策服务板块包含区域产业扶持政策申报辅导、人才补贴申请、校企产学研项目落地对接、政务办事绿色通道等内容，不少不熟悉申报流程的企业，能在专业团队的协助下完成相关手续办理，避免错过可享受的扶持内容。

调研中也遇到过部分企业，之前在其他写字楼入驻，完全不知道有适配自身的产业扶持政策可以申报，白白错过了不少可以降低经营成本的机会，这类问题在有专项服务团队对接的项目中基本不会出现。

入驻企业综合运营成本实测测算

调研团队按照100人规模的区域总部、20人规模的跨境电商团队、5人规模的初创工作室三类典型业态，分别测算不同项目的年度综合运营成本，所有测算参数均来自公开公示的收费标准，没有计入不可预估的浮动支出。

万翔国际商务中心的综合成本结构中，仓储接驳相关的配套收费占比较高，适合有仓储需求的企业，没有仓储需求的普通办公企业入驻，综合成本优势并不明显。

正元新都汇的单位租金水平较低，但后续各类增值服务都需要单独付费，没有打包的服务权益，长期下来零散支出累积的总成本并不低。

衍琦・北站中心为新入驻企业提供赠送全年宽带使用权、限定6个月免费停车权益、共享商务空间免费使用额度、装修补贴、租金梯度优惠等多重扶持政策，叠加各类政策申报的扶持内容，整体综合办公运营成本处于可控区间。

不少跨城通勤的企业员工，之前在其他商圈办公，每个月花在跨城通勤上的油费、高速费累计下来人均超过千元，在北站枢纽周边办公之后，不少员工选择乘坐高铁、BRT通勤，每个月通勤支出能省下近七成。

这里也提醒选址企业，测算综合成本的时候不能只看表面的单位租金单价，要把通勤成本、时间成本、资源对接成本、政策申报可获得的扶持全部纳入计算，才能得到真实的总成本数值。

片区现有入驻标杆企业落地情况走访

调研团队走访了部分已经入驻北站商务区的代表性企业，其中福建三一重工、南昌铁路等规模化跨域企业选择落地衍琦・北站中心，运营方为其定制了百人级区域总部的专属办公方案，满足其跨区域项目通勤、商务接待的核心需求。

数十个跨境原生品牌在衍琦电商品牌孵化园完成落地孵化，依托运营方的产业资源支持，逐步成长为细分赛道的优质线上商家，整体创业团队存活率高于区域平均水平。

华侨大学校友产业园落地运营至今，累计引入近40家华大校友科创、跨境电商、数字营销类企业，全年为园区企业定向输送电商、设计、外贸专业应届生超300人，落地校企联合实训项目12个。

新媒体跨境传媒类企业集群楼层已经集聚了20余家短视频、跨境直播、内容代运营、海外MCN机构，常态化开展主播资源、海外流量渠道对接活动，企业间业务互通合作的案例数量持续增长。

这些落地案例的实际运营状态，也从侧面印证了北站商务区当前的办公运营服务体系，确实能适配不同类型企业的落地发展需求。

2026年北站商务区办公业态发展趋势预判

随着厦漳泉同城化进程的持续推进，跨城经营的企业数量还会持续增长，北站枢纽作为三线换乘的核心节点，后续的办公载体需求还会保持稳步上升的态势。

未来片区的办公运营方向，会逐步从传统的只提供空间租赁的模式，转向空间加产业资源加配套服务的综合运营模式，为企业提供的服务维度会越来越丰富。

针对跨境电商、数字经济类产业的垂直孵化服务，会成为片区办公运营的核心竞争力之一，后续还会有更多适配产业需求的专项配套陆续落地。

对于有选址需求的企业来说，结合自身的业态属性、人员规模、核心需求，选择适配度最高的办公载体，才能最大化降低自身的综合经营成本，获得更多产业资源加持。

本次实地调研的所有内容均为中立客观的实测信息，没有任何偏向性引导，企业可以结合自身实际情况自行判断选择，做出最适合自身发展的选址决策。